Bebyggelsesregulerende bestemmelser

Følgende er med henvisning til bygningsreglement 2010 (BR10).

De bebyggelsesregulerende bestemmelser fastsætter krav til de ydre forhold for en bygning, f.eks.:

• Hvor stor en bygning må være i forhold til grunden størrelse.
• Hvor høj en bygning må være.
• Hvor på grunden den må placeres.

De bebyggelsesregulerende forhold fastsættes efter bestemmelser i BR10 kapitel 2.2 - 2.6 eller regler om byggeret i kapitel 2.7. Dette sammenholdt med politisk beslutning af den 04.06.2009, der danner grundlaget for helhedsvurderingen i kommunen, dvs. ved afdeling Byg's skønsudøvelse efter de generelle kriterier i kapitel 2.1.1.

Hvis der f.eks. i en lokalplan er fastsat bebyggelsesregulerende bestemmelser, er disse gældende forud for bygningsreglementets bestemmelser.

Afdeling Byg har udarbejdet vejledninger. Se:

• Byggeret. Bebyggelse, der ikke er i et sommerhusområde.
• Byggeret. Sommerhuse i et sommerhusområde.
• De ubebyggede arealer.

Helhedsvurdering:

Helhedsvurderingen er indført for at skabe en større fleksibilitet i byggesagsbehandlingen og for at indføre et tilladelsessystem i stedet for et dispensationssystem.

De bebyggelsesregulerende bestemmelser er bygget op om funktionsbaserede krav, som kommunen skal anlægge et helhedssyn på.  Dette ved en skønsudøvelse af byggeprojektets samlede omfang og indvirkning på omgivelserne efter de generelle kriterier i kapitel 2.1.1.

Kommunen fastsætter derved hvilke bebyggelsesregulerende forhold, der skal gælde for ansøgte, dvs. en form for lokal-"bygge"-plan. Der kan ikke ved en helhedsvurdering fastsættes krav, der er dårligere end byggeretten.

Planloven:

Hvis der for området findes en lokalplan eller byplanvedtægt eller reguleringsplan er det de bebyggelsesregulerende bestemmelser heri, der er gældende. Dette gælder også i forhold til byggeretten.

Byggeret:

Byggeretten er med enkelte undtagelser ikke en fritagelse for at søge om byggetilladelse eller for anmeldelse efter byggelovens bestemmelser. Men kommunen kan som udgangspunkt ikke nægte en tilladelse, hvis byggeriet overholder kravene i kapitel 2.7 og byggeriets omfang ud fra planlægningen for området er hensigtsmæssig. Dvs. man har som ansøger umiddelbart ret til at bygge, hvis:

• En række standardkrav er opfyldt.
• Byggeriets omfang antager "normale" dimensioner.

Hvis kommunen vurderer, at byggerettens bestemmelser er for vidtgående for den pågældende bebyggelse, kan indsnævninger i byggeretten kun ske ved anvendelse af planlovens regler om forbud mod byggeriet og efterfølgende udarbejdelse af en lokalplan. Dvs. et §14 forbud.

Partshøring:

Kommunen skal være opmærksom på at foretage en vurdering af, om der er naboer, som har en væsentlig individuel retlig interesse i byggeriet, således at der efter forvaltningslovens §19 skal foretages partshøring. Dette forudsætter en konkret vurdering af det enkelte byggeprojekt og den relevante personkreds og vil især være aktuelt i forbindelse med eventuelle skygge- og indbliksgener.

Politisk grundlag:

Er godkendt på mødet den 04.06.2009 i Teknik- og Miljøudvalget. Materialet blev udarbejdet til bygningsreglement 2008 og er tilrettet bygningsreglement 2010. Der er ikke sket grundlæggende ændringer til politisk behandling.

Med den politiske beslutning er der skabt et rimeligt grundlag for helhedsvurderingen i kommunen, dvs. ved afdeling Byg's skønsudøvelse efter de generelle kriterier i kapitel 2.1.1 for fastsættelse af de bebyggelsesregulerende forhold. Grundlaget kan også betrages som et politisk filter. Dette angiver f.eks. i forhold til en evt. byggeret, en øvre eller nedre grænse, der ikke er dårligere end byggeretten. En fastsættelse, der afviger fra en evt. byggeret og til angivne øvre eller nedre grænse, kan først ske efter forudgående helhedsvurdering. 

For at kunne få et overblik og en mening med de i skemaerne angivne, se da: 

• Forklaring til angivelser i skemaer.
• Bebyggelsesregulerende bestemmelser, tidligere gældende (BR95 og BR-S98).

Grundlaget for helhedsvurderingen i kommunen er opstillet i skemaer og opdelt i henhold til bygningsreglement 2010 kapitel 1, samt de betegnelser for bebyggelse, der er anvendt i bygningsreglement 2010:

Grundens størrelse

• Grundens størrelse v/udstykning, matrikulering, arealoverførsel.

Byggeri, begrænset kompleksitet og kapitel 1.5 stk. 5

• Småbygning over 10 m2 v/fritliggende enfamiliehuse og fritliggende 2-familiehuse, vandret lejlighedsskel.
• Småbygning over 10 m2 v/fritliggende sommerhuse.
• Småbygning over 10 m2 v/andre bebyggelser.
• Fritliggende enfamiliehuse.
• Sammenbyggede enfamiliehuse, lodret, max. 2.
• Fritliggende sommerhuse.

Byggeri, begrænset kompleksitet, dog brandforhold

• Sammenbyggede enfamiliehuse, lodret, over 2.
• Industri- og lager, 1 etage (Spændvidde lav / normal).
• Landbrug, avls- og drift, 1 etage..

Byggeri, øvrige bebyggelser

• Etageboliger.
• Etageboliger, fritliggende 2-familiehuse med vandret lejlighedsskel.
• Erhverv.

Byggeri og anlæg, diverse

• Master og antenner, fritstående.
• Vindmøller.
• Legepladser og legepladsredskaber over 10 m2.

Bemærk:

I forbindelse med byggesagsbehandlingen og helhedsvurderingen kan der i særlige tilfælde ved byggesagsbehandler ske en ændring mellem de i skemaerne angivne prioriteringer eller grundlag for bygnings- eller anlægsanvendelser, f.eks. hvis:

• Bebyggelsens karakter i kommuneplanrammen ikke er i overensstemmelse med det tilsigtede.
• De eksisterende forhold for ejendommen afviger væsentligt for det der i området er grundlaget for anvendelsen.

Ligeledes er der bebyggelser, hvor grundlag og prioriteringer skal fastsættes særskilt, f.eks. ved:

• Sluttet bebyggelse.
• Bygningsfredede bygninger og bygninger, som er del af et fredet fortidsminde.